23 Nov Secondo Nomisma frenano le compravendite: la domanda si sposta su affitti
Il 3° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2023 di Nomisma ha analizzato le performance immobiliari dei 13 principali mercati italiani: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia, arrivando alla conclusione che quel rallentamento del mercato immobiliare italiano che aveva iniziato a manifestarsi a partire dal secondo semestre del 2022, si è fatto progressivamente più intenso nel corso di quest’anno e minaccia ora di estendersi al prossimo.
Nell’analisi si evidenzia che le cause del fenomeno sarebbero da riscontrarsi nella erosione del potere di acquisto delle famiglie italiane insieme alle difficoltà di accesso al credito (“i volumi di mutui erogati registrano un arretramento del -29% nell’anno in corso, con una conseguente diminuzione delle compravendite nell’ordine del -13%”). Nel corso dell’anno a ridursi non è stato l’interesse della domanda potenziale, che in Italia si mantiene su livelli straordinariamente elevati ma la capacità e la possibilità di investimento, finendo per penalizzare le prospettive del comparto.
Nel rapporto si legge che “L’improvvisa carenza di ossigeno al mercato immobiliare italiano è dovuta alla mancata indicizzazione dei redditi e dalle accresciute difficoltà di accesso al credito derivante dall’impennata del costo del denaro.”
Tutte queste difficoltà verso l’acquisto di una casa hanno fatto crescere l’interesse per il mercato degli affitti. Nell’ultimo anno – precisa Nomisma – il 7,3% della domanda si è spostata dall’acquisto all’affitto accentuando la pressione su un comparto già saturo. I calcoli fatti da Nomisma dicono che nel secondo semestre 2023 la variazione semestrale dei prezzi si è attestata tra l’estremo inferiore delle abitazioni in ottimo stato di Cagliari (-1,3%) e quello superiore rappresentato da Milano (+1,3%). In generale, nella media dei principali mercati italiani, sono le abitazioni in ottimo stato a far segnare una variazione negativa di modesta entità (-0,1% su base semestrale), mentre si arresta la crescita dei prezzi di abitazioni in buono stato (+0,5%).
Nel secondo semestre dell’anno il parziale spostamento di interesse verso il mercato degli affitti ha portato a una vera e propria ascesa dei canoni (+2,1%). Analizzando le singole città si segnalano gli incrementi compresi tra il 3-4% di Milano, Firenze e Torino, fino al +5% di Bologna.
Considerando i tempi medi di vendita, tra i principali indicatori del livello di liquidità del mercato, Nomisma rileva come negli ultimi 10 anni il trend sia stato discendente, anche se l’attuale congiuntura mette in luce un’attenuazione della flessione che si traduce nel consolidamento dei livelli raggiunti nei primi sei mesi del 2023. A tale tendenza fanno però eccezione le città di Bologna, Milano e Roma+. Nei maggiori mercati sono necessari meno di 5 mesi per concludere una trattativa. Si passa dai 5,5 mesi di Padova, Venezia, Firenze; Roma, Bari e Catania, ai 4 mesi di Milano e Bologna. Considerando il segmento della locazione la forbice varia dal mese e mezzo a poco più di due mesi.
Considerando l’attuale congiuntura, per Secondo Nomisma è praticamente certo che il settore immobiliare italiano, considerata l’attuale congiuntura, andrà a chiudere il 2023 fortemente ridimensionato rispetto all’esuberanza del biennio precedente. Ma se per il segmento abitativo si prevede il protrarsi della debolezza anche per il prossimo anno, sul versante corporate le condizioni per il rilancio potrebbero essere prossime.
