Immobile in corso di costruzione, benefici prima casa con tempi giusti

In materia di agevolazioni per l’acquisto della prima casa, il termine di decadenza per la verifica dei requisiti da parte dell’amministrazione finanziaria decorre una volta conclusi i trentasei mesi dalla data di registrazione dell’atto notarile di compravendita, tempo previsto per l’ultimazione della costruzione. Questo, in breve, il contenuto dell’ordinanza n. 3988 del 17 febbraio 2025.

La controversia in commento prende le mosse dall’impugnazione di avvisi di liquidazione dell’imposta e irrogazione delle sanzioni emessi dall’ufficio a carico di una contribuente per l’acquisto di un appartamento e un garage allo stato rustico, con contestuale accensione di un mutuo ipotecario. Nell’atto di compravendita l’acquirente dichiarava di voler trasferire la propria residenza anagrafica, per beneficiare delle riduzioni di imposta previste per l’acquisto prima casa.

Con i predetti atti di accertamento, l’ufficio dichiarava e accertava la decadenza dell’acquirente dalle agevolazioni previste.

A seguito dell’impugnazione degli avvisi emessi, i giudici di primo grado rigettavano il ricorso, rilevando che il termine triennale di accertamento decorresse, nel caso di immobile in corso di costruzione, dallo scadere del termine di diciotto mesi dalla stipula, entro il quale l’immobile stesso deve essere occupato. Per poter fruire dell’abitazione e dunque della richiesta agevolazione, tale termine deve intendersi applicabile al completamento dei lavori.

A seguito di appello della contribuente, la Ctr Sicilia confermava la pronuncia impugnata, ampliando il thema decidendum ed affermando che, per l’attività di accertamento da parte dell’ufficio, la data da prendere in considerazione non fosse quella di registrazione dell’atto di trasferimento immobiliare bensì quella coincidente con il termine di trentasei mesi entro il quale la costruzione dell’edificio acquistato deve essere completata.

La contribuente ha impugnato in Cassazione la decisione di seconde cure basando il ricorso su quattro motivazioni. I giudici di legittimità, all’esito dell’istruttoria svolta, hanno rigettato l’impugnazione con condanna della ricorrente al pagamento delle spese di giudizio.

In estrema sintesi la ricorrente lamentava che:

• i giudici di merito avevano stabilito che il termine triennale di decadenza dell’azione accertativa decorresse dal diciottesimo mese dalla registrazione dell’atto di compravendita
• veniva individuato il dies a quo del termine di decadenza dal potere accertativo dell’amministrazione finanziaria allo scadere del triennio dalla registrazione dell’atto di trasferimento immobiliare invece che allo scadere del termine del diciottesimo mese dalla data di acquisto
• la questione controversa non era rappresentata dal tempo dato per l’ultimazione dei lavori, con la conseguenza che i giudici regionali, individuando nel triennio il termine per l’ultimazione dei lavori edili, hanno fatto decorrere il termine decadenziale dell’amministrazione dalla scadenza dei tre anni.

La stessa ricorrente assumeva di aver mentito al momento della stipula dell’atto di compravendita in merito alla intenzione di ultimare le opere edili e trasferire la residenza nel comune di ubicazione dell’immobile, non avendo mai richiesto i necessari permessi amministrativi, atteso che la concessione edilizia in sanatoria del 2007 era propedeutica alla regolarizzazione delle difformità urbanistiche.

La Cassazione ha ritenuto infondati i motivi di impugnazione applicando, alla fattispecie in esame, il principio della ragione più liquida, desumibile dagli articoli 24 e 111 della Costituzione, che consentono la decisione della causa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione (tra le tante: Cassazione n. 35219/2021, n. 41841/2021, n. 522/2022 e n. 1149/2022).

Entrando nel merito della vicenda, i giudici di legittimità hanno evidenziato che non vi è dubbio che i cosiddetti benefici prima casa debbano essere riconosciuti anche nel caso di immobili in corso di costruzione, in ragione della ratio sottesa all’articolo 1 della Tariffa Parte prima, nota II-bis, del Dpr n. 131/1986, con la quale il legislatore ha inteso favorire l’acquisto della casa da adibire a prima abitazione, rendendo a tal fine sufficiente che a una simile finalità tenda l’acquirente con l’atto di trasferimento, purché l’immobile acquistato sia idoneo ad essere utilizzato come alloggio e non rappresenti un’abitazione di lusso.

In linea generale, la Corte ha riconosciuto che può beneficiare delle agevolazioni “prima casa” l’acquirente di immobile «in corso di costruzione» da destinare ad abitazione «non di lusso» (Cassazione n. 8748/2002, n. 32121/2018, n. 28577/2020, n. 5180/2022 e n. 27528/2023) purché esso, secondo la disciplina ratione temporis applicabile, sia conforme ai criteri di cui al Dm del 2 agosto 1969. Criteri richiamati dall’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr n. 131/1986 che, nel disciplinare l’agevolazione in esame, non prevede un termine per l’ultimazione dei lavori di costruzione dell’immobile; termine che, evidentemente, deve coincidere con quello entro il quale l’amministrazione finanziaria deve procedere alla verifica della sussistenza dei requisiti che danno diritto all’agevolazione.

Va poi evidenziato che la Cassazione ha sostenuto, con l’ordinanza n. 3507/2011,  che il termine di diciotto mesi dalla stipula dell’atto (termine previsto per il trasferimento di residenza nel Comune ove è ubicata l’abitazione) ha «carattere meramente sollecitatorio» senza potervi quindi riconoscere «natura perentoria, cui riconnettere la decadenza, effetto che deve, invece, ricollegarsi solo all’inutile decorso del termine triennale, decorrente, nel caso, dalla registrazione dell’atto».

Nel caso di specie, pertanto, in applicazione delle norme richiamate e dei principi sottesi, l’avviso di liquidazione in contestazione è stato emanato nel rispetto del termine decadenziale (3+3 anni) e ha riguardato la mancata ultimazione dei lavori nel triennio dall’acquisto.

Circostanza non contestata dall’ufficio, e di cui vi è riscontro anche nella stessa sentenza della Ctr, nella quale si afferma la non riconoscibilità e l’irrilevanza dell’eventuale mendacio originario, essendo decisiva l’intenzione di adibire l’immobile ad abitazione così come l’ultimazione della costruzione entro trentasei mesi dalla data di registrazione dell’atto notarile di compravendita.

fonte:fiscooggi.it