23 Giu Negozi e uffici, mercato compravendite e locazioni nelle grandi città nel 2023
Il Rapporto immobiliare 2024 per il comparto non residenziale riferito all’anno 2023, disponibile sul sito dell’Agenzia delle entrate nella sezione dedicata alle pubblicazioni dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi), analizza i dati relativi al mercato degli immobili a destinazione terziaria, commerciale e produttiva (come negozi, uffici, capannoni) in riferimento allo scorso anno.
Il volume è stato presentato oggi, in un evento online, dall’Osservatorio dell’Agenzia e dall’Associazione italiana leasing (Assilea), che ne ha curato l’approfondimento sul leasing immobiliare (per i contenuti del Rapporto vedi anche Immobili non residenziali: l’andamento degli scambi nel 2023).
All’interno, sono disponibili, tra l’altro, statistiche di dettaglio sul mercato delle dodici principali città per numero di abitanti. In sintesi, i risultati più rilevanti su questo specifico focus.
Compravendite di uffici
Nelle principali città il numero di compravendite complessive di unità immobiliari di categoria A/10 rappresenta il 25% circa di quelle realizzate nel mercato nazionale, con 3.313 transazioni complessive. Milano e Roma costituiscono i mercati più importanti, con un numero di unità compravendute molto più alto rispetto a quello delle altre città, rispettivamente 935 e 702 Ntn. Nel confronto con il 2022, si osservano contrazioni rilevanti a Milano, quasi il 24% in meno, a Genova, le cui compravendite si riducono di oltre un terzo, a Venezia, che subisce una variazione del -22% circa, e a Bologna, con un calo del 13,1 per cento. In controtendenza i risultati di Napoli e Verona che vedono aumentare i loro volumi rispettivamente quasi del 15 e del 43 per cento. A Roma le compravendite di uffici sono in leggero calo (-3,3%).
Le quotazioni, rispetto alla tendenza decrescente vista su scala nazionale, manifestano un’elevata eterogeneità: continua a salire il valore degli uffici a Milano registrando una variazione di +6,1%, che presenta la quotazione media più alta, 3.489 euro/mq, a cui segue la quotazione media di Venezia, 3.791 euro/mq. Valori in crescita anche a Napoli, +2% circa e Torino, che segna un incremento del 2,7%; scende, invece, la quotazione media di un ufficio a Roma, che passa a 2.696 euro/mq, facendo registrare un ribasso prossimo al 2 per cento. In termini di intensità delle compravendite, le città che si confermano le più dinamiche, sono Napoli, in cui il 2,9% dello stock complessivo è stato oggetto di compravendita, Roma e Venezia (Imi 2,5%).
L’andamento delle compravendite di uffici, dal 2004 al 2023, per le prime cinque città mostra un mercato in discesa fino al 2015, una ripresa più evidente per Milano e Torino negli anni successivi, fino alla rilevazione del 2023, che vede Milano e Genova in netto calo rispetto alle altre grandi città.
Compravendite di negozi
Con riferimento alle città con popolazione superiore ai 250mila abitanti, per la tipologia negozi in termini di volumi scambiati, che valgono oltre il 21% di quelli rilevati in ambito nazionale, si registra una contrazione nel mercato di Milano, prossima ai 5 punti percentuali con 1.808 transazioni, a fronte dei migliori risultati forniti da Roma, che registra +11,5% per 2.383 compravendite, e Napoli, che presenta la massima variazione positiva del 19,4% per un totale di 866 compravendite. Per le restanti città, si registrano tutte variazioni positive comprese tra +18,8% di Bologna e +0,7% a Firenze, con l’eccezione di Venezia che vede una riduzione degli scambi di negozi del 5,6 per cento.
In termini di Imi, le due città più dinamiche si confermano Milano, che supera il 3% di movimentazione dello stock disponibile, e Torino che si ferma a 2,90 per cento; il mercato urbano meno dinamico è invece quello delle città di Catania, con Imi pari all’1,82%, Napoli, 1,84% e Bari 1,86 per cento.
Le quotazioni dei negozi registrate nella maggior parte delle realtà analizzate, e in particolare nelle città di Milano e Roma, mostrano in termini di variazione una logica inversa rispetto all’andamento delle compravendite; si osserva infatti per Milano un notevole incremento medio, superiore ai 10 punti percentuali a cui corrisponde il valore unitario di 4.069 euro/mq, per Roma una riduzione del 2,4% a fronte del valore di 2.274 euro/mq.
Analizzando i dati storici, l’andamento delle compravendite dal 2004 al 2023, per le principali 5 città rileva un calo generalizzato fino al 2013 e una lenta ripresa fino al 2023, più accentuata per la città di Torino.
Locazioni dei negozi
Dallo scorso anno il Rapporto contiene una sezione dedicata ai nuovi contratti di locazione di immobili a uso commerciale. In particolare, l’analisi si concentra sulle locazioni dei negozi e fornisce i valori relativi al numero di immobili locati in un anno, alle superfici, ai canoni e alla dinamicità del mercato. Quest’ultima è rappresentata dall’indice di intensità del mercato delle locazioni (Iml), risultato del rapporto tra numero di immobili locati e numero di immobili censiti. Nelle otto maggiori città italiane per popolazione si sono registrate, nel 2023, circa un quinto delle locazioni nazionali di negozi, in aumento, rispetto al 2022, dell’1 per cento. Per contro, si rileva una contrazione per i mercati di Milano, -1%, e Napoli, -0,8 per cento. In rialzo, invece, tutte le altre città, in particolare a Genova il rialzo è del 7,9% e a Firenze del 5 per cento. Nelle grandi città, la dinamica delle locazioni di negozi, misurata dall’Iml è piuttosto elevata, con valori tutti oltre il 6% e con picchi a Milano e Roma, intorno all’8 per cento.
In media un negozio locato nelle grandi città ha una superficie di circa 86 mq, dimensione che sfiora i 100 mq a Roma e Milano e risulta minima a Napoli, 66 mq circa. Il canone annuo complessivo per le grandi città risulta di 387 milioni di euro, quasi un terzo del canone di locazione complessivo nazionale, in aumento del 6,1% sul 2022. In media, il canone annuo al metro quadrato di un negozio nelle grandi città è poco al di sopra di 210 euro; supera i 330 euro al mq a Milano ed è minimo a Palermo, 136 euro al mq.
Settore produttivo nelle principali province
Nelle categorie D/1 e D/7, riconducibili in larga parte al settore produttivo, il Rapporto presenta un quadro di sintesi del mercato relativo alle dodici province nelle quali è ubicata la maggior quota dello stock di questo settore. I dati del 2023 riguardanti Ntn, Imi, quotazione media, fanno rilevare in termini assoluti Milano come provincia con il numero più alto di unità immobiliari a destinazione produttiva compravendute, quasi 1.200, seguono le province di Torino , con 838, Brescia, in cui ne contiamo 767, e Bergamo, 621. Le variazioni nel numero di transazioni, rispetto al 2022, sono nella maggior parte negative, soprattutto se confrontate con quelle registrate nell’annualità precedente; le sole eccezioni sono rappresentate dalle province di Modena, +20,4%, Vicenza, +17%, Brescia, +8,6%, e Varese, +0,6 per cento.
La provincia di Milano rimane la più dinamica e, in termini di Imi, raggiunge il 2,81%, seguono a breve distanza Brescia e Bergamo; al di sotto del 2% restano Padova, Treviso, Roma e Bari.
Con riferimento alle quotazioni medie, le più alte si rilevano nelle province di Milano e Roma, sopra i 600 euro/mq, mentre le più basse a Treviso e Torino, poco sopra i 300 euro/mq. In termini di variazione rispetto all’annualità precedente, la perdita maggiore si osserva nella provincia di Roma, -9,3 per cento.
fonte: fiscooggi.it