Preliminari su diritti di superficie per impianti da fonti rinnovabili: nulla è cambiato

I contratti preliminari di concessione del diritto di superficie su terreni relativi all’installazione e l’esercizio di impianti da fonti rinnovabili accedono al regime della trascrizione regolato dal codice civile come tutti gli altri contratti preliminari. Nelle norme del recente Dl n. 63/2024 (decreto agricoltura) non è stata infatti introdotta una deroga alla regola generale. La proroga dei contratti già in essere, invece, non necessita di ulteriori formalità nei registri immobiliari.
Lo precisa l’Agenzia delle entrate con la risoluzione n. 4 del 13 gennaio 2025, emanata in seguito alla proposizione di due quesiti, relativi al coordinamento di quanto previsto dall’articolo 5, comma 2-bis, del Dl n. 63/2024 con le formalità di pubblicità immobiliare.

In sintesi, la disposizione appena richiamata ha previsto che la durata dei contratti, anche preliminari, di concessione del diritto di superficie per l’installazione e l’esercizio di impianti rinnovabili non può essere inferiore a sei anni, con rinnovazione automatica, alla scadenza, per un ulteriore sessennio.
La norma ha disposto, inoltre, l’applicazione di tale disciplina anche ai contratti già stipulati e non ancora scaduti, fatta salva la facoltà di recesso.

Tanto premesso, è stato chiesto all’Agenzia se la norma in argomento, derogando all’articolo 2645 bis, comma 3, del codice civile, consenta, per i contratti preliminari che riguardano diritti di superficie su aree idonee per l’installazione e l’esercizio di impianti a fonte rinnovabile, la trascrizione alla quale riconoscere efficacia per almeno sei anni. Questo perché la citata disciplina codicistica applicabile ai contratti preliminari immobiliari prevede una durata massima di un triennio per gli effetti della trascrizione degli stessi.
Inoltre, se e con quali modalità si possono trascrivere, nei registri immobiliari, le proroghe disposte dalla norma per i contratti non ancora scaduti all’entrata in vigore della stessa.

Quindi, per risolvere il primo quesito, l’Agenzia osserva che l’articolo 5, comma 2-bis del decreto agricoltura non ha espressamente disposto alcunché in materia di trascrizione e, in tal senso, non dispone alcuna deroga al dettato del codice civile.
Ciò vuol dire che, ferma rimanendo la trascrivibilità dei contratti preliminari anche relativi alla concessione del diritto di superficie, gli effetti di tale trascrizione rimangono comunque disciplinati dalla previsione codicistica generale in materia di pubblicità dei contratti preliminari che prevede l’efficacia “massima” della formalità per un triennio dalla sua esecuzione, in assenza di “tempestiva” trascrizione del conseguente atto definitivo (o di altro atto previsto dall’articolo 2645 bis cc).
In altri termini, una cosa è l’efficacia sostanziale (durata minima) del contratto preliminare di concessione del diritto superficiario sulla quale è intervenuta la norma in argomento disponendo la durata minima di almeno un sessennio; altro è la durata dell’efficacia della relativa trascrizione sulla quale nulla è stato espressamente disposto o derogato dalla norma del 2024 rispetto alla disciplina civilistica generale.

Per quanto concerne, poi, il secondo quesito, relativo alle eventuali modalità di “trascrizione” per dare evidenza della proroga ex lege disposta per i contratti già in essere, l’Amministrazione ritiene che, stante l’assenza di una espressa deroga o previsione normativa e di un atto formalmente idoneo a costituire titolo per l’esecuzione di un’eventuale formalità nei registri immobiliari, la proroga non debba essere trascritta.

Resta ferma, in ogni caso, la possibilità di pubblicare nei registri immobiliari un evento giuridico, nei casi e nelle forme di legge, nell’ipotesi in cui detto evento sia contenuto in un atto che rispetti i requisiti di forma di cui all’articolo 2657 del codice civile.

In sostanza:
– i contratti preliminari di concessione del diritto di superficie su terreni, per l’installazione di impianti da fonti rinnovabili, possono continuare ad accedere – nel rispetto dei requisiti di forma – al regime della trascrizione dei contratti preliminari, ma, pur rimanendo ferma l’efficacia sostanziale dell’atto (durata minima di almeno un sessennio, rinnovabile alla scadenza) introdotta dall’articolo 5, comma 2-bis, gli effetti della trascrizione saranno comunque disciplinati dall’articolo 2645 bis, cc che prevede, per tale formalità, l’efficacia massima di un triennio
– la proroga ex lege dei contratti già stipulati sarà operante, nella sostanza, indipendentemente dall’esecuzione di eventuali ulteriori formalità nei registri immobiliari.